Was Ihre Bonner Immobilie wert ist

Eine Immobilienbewertung ist die begründete Ermittlung des Verkehrswerts nach festen Regeln, nicht die Schätzung eines Wunschpreises. Maßgeblich bleibt die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, in der Fassung von 2021. Gemäß § 6 Absatz 1 ImmoWertV sind zunächst Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder mehrere davon heranzuziehen. Die Wahl richtet sich danach, welche Daten für ein Objekt taugen. Der entscheidende Halbsatz steht am Ende der Vorschrift: die Wahl ist zu begründen. In der Praxis scheitern Einwertungen selten an der Rechnung und fast immer an der fehlenden Begründung. Eine Zahl ohne Herleitung überzeugt weder einen Käufer noch eine finanzierende Bank in Bonn.

Drei Verfahren, und jedes hat seinen Anwendungsfall

Für Eigentumswohnungen und für Häuser in Lagen mit vielen Verkäufen ist das Vergleichswertverfahren der Regelfall. Grundlage sind gemäß § 24 ImmoWertV die Kaufpreise hinreichend ähnlicher Objekte. Danach folgt das Ertragswertverfahren gemäß § 27 ImmoWertV, gerechnet über den nachhaltig erzielbaren Ertrag, tragfähig bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen. Schließlich bleibt das Sachwertverfahren gemäß § 35 ImmoWertV, angesetzt bei Herstellungskosten und Bodenwert, gebraucht dort, wo Vergleichsfälle fehlen, etwa bei einer Bonner Stadtvilla mit eigenwilligem Zuschnitt. In der Praxis rechnet eine belastbare Einwertung zwei Verfahren nebeneinander und erklärt offen, warum die Ergebnisse auseinanderlaufen.

Der Bodenrichtwert ist ein Zonenwert, kein Grundstückswert

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, festgelegt gemäß § 13 ImmoWertV. Für Bonn beschließt den Wert zunächst der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, danach veröffentlicht das Land ihn kostenfrei über BORIS.NRW. Laut Gutachterausschuss liegt der Wert für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zum Stichtag 1. Januar 2026 in der Bonner Südstadt bei 1.230 Euro je Quadratmeter, in Beuel-Süd bei 860 Euro und im Duisdorfer Oberdorf bei 800 Euro. Ein konkretes Grundstück weicht ab, nach Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit. In der Praxis beginnt eine Bewertung beim Bodenrichtwert, endet aber nie dort.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücksmarktbericht 2026, Pressemitteilung vom 9. April 2026. Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026.

Was der Bonner Markt im Jahr 2025 hergegeben hat

Der Bonner Immobilienmarkt ist ein Markt mit mehr Bewegung, aber ohne Preisautomatik. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wurden 2025 insgesamt 2.860 Kauffälle notariell beurkundet, nach 2.511 Kauffällen im Jahr 2024, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro. Beide Werte liegen etwa 14 Prozent über dem Vorjahr. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um rund 3 Prozent, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil. In der Praxis zählt zunächst die Zahl der Abschlüsse, danach erst der Preis. Bemerkenswert bleibt die Gegenbewegung beim Boden: Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gaben um rund 5 Prozent nach. Mehr Verkäufe bedeuten in Bonn also nicht automatisch einen höheren Preis für ein einzelnes Haus.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücksmarktbericht 2026, Pressemitteilung vom 9. April 2026.

Einwertung und Verkehrswertgutachten sind zweierlei

Eine Einwertung ist die Preisfindung für den Verkauf und keine Urkunde. Ein förmliches Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch, wie Gerichte, Finanzämter und Erbengemeinschaften verlangen, erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder der Gutachterausschuss selbst. Shammout Immobilien und Finanzierung liefert die Einwertung mit schriftlicher Begründung: zunächst die Wahl des Verfahrens samt Begründung gemäß § 6 ImmoWertV, danach die herangezogenen Vergleichsfälle oder Erträge, schließlich eine Spanne statt einer Scheingenauigkeit. Braucht eine Eigentümerin ein förmliches Gutachten, nennt Nada Shammout den richtigen Weg, statt die eigene Leistung dafür auszugeben. In der Praxis erspart dieser Hinweis eine Ablehnung beim Finanzamt.

Was in die Bewertung einfließt

Eine belastbare Bewertung ist die Zusammenführung von sechs Datensätzen, nicht die Fortschreibung eines Kaufpreises aus dem Jahr 2015. Zunächst zählt die Lage, danach das Gebäude, schließlich die Rechtslage im Grundbuch. In der Praxis entscheidet der zuletzt genannte Punkt häufiger über den Preis als die Wohnfläche.

1. Lage. Bodenrichtwertzone, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit nach Bebauungsplan.
2. Gebäude. Baujahr, Wohnfläche, Grundriss, Zustand der Bauteile mit langer Lebensdauer.
3. Energie. Kennwert und Effizienzklasse aus dem Energieausweis, Heizungsalter, Dämmzustand.
4. Rechtliches. Grundbuch in Abteilung II, Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wohnrecht, Nießbrauch.
5. Pflichten. Nachrüstpflichten gemäß § 35 GModG samt Frist.
6. Markt. Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Fragen und Antworten

Was kostet eine Immobilienbewertung in Bonn?

Die Einwertung im Rahmen eines Verkaufsauftrags ist eine Leistung ohne gesonderte Rechnung. Ein förmliches Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch bleibt davon getrennt und wird von öffentlich bestellten Sachverständigen nach Aufwand abgerechnet. Wer zunächst nur eine Zahl für die eigene Planung braucht, bekommt bei Shammout Immobilien und Finanzierung die Einwertung samt schriftlicher Begründung und geht keine Bindung ein. Danach entscheidet die Eigentümerseite in Ruhe über den Verkauf. In der Praxis kostet die frühe Einwertung nichts außer einem Termin und verhindert den teuersten Fehler, nämlich einen zu hoch angesetzten Startpreis mit anschließender Preisreduzierung vor aller Augen.

Wie lange dauert eine Bewertung?

Eine Einwertung mit schriftlicher Begründung ist eine Sache von drei bis fünf Werktagen nach der Besichtigung, gemäß § 6 ImmoWertV samt Begründung der Verfahrenswahl. Vorausgesetzt sind vollständige Unterlagen: zunächst Grundbuchauszug und Flurkarte, danach Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung, schließlich der Energieausweis. Fehlen Unterlagen, verlängert die Beschaffung den Zeitraum, nicht die Bewertung selbst. Ein Grundbuchauszug ist beim Amtsgericht Bonn erhältlich, die Flurkarte beim Katasteramt der Bundesstadt Bonn. In der Praxis liegt zwischen dem ersten Anruf und der fertigen Einwertung deshalb eher eine Woche als ein Tag, und diese Woche ist gut angelegt.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Ein Bodenrichtwert ist ein Zonenwert gemäß § 13 ImmoWertV und gilt nicht für ein einzelnes Grundstück. Abweichungen nach Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Altlasten sind die Regel und nicht die Ausnahme. Zwei Nachbargrundstücke in derselben Bonner Zone können deutlich auseinanderliegen, wenn eines ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Zufahrt ist. Der Bodenrichtwert taugt zunächst als Ausgangspunkt und danach als Plausibilitätsprüfung, eine Bewertung ersetzt der Wert nicht. In der Praxis liefert BORIS.NRW den Wert in zwei Minuten, die Einordnung für ein konkretes Grundstück dauert länger.

Welches Verfahren gilt für eine Eigentumswohnung?

Für Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren gemäß § 24 ImmoWertV der Regelfall, weil die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in Bonn genügend ähnliche Fälle enthält. Bei vermieteten Wohnungen tritt das Ertragswertverfahren gemäß § 27 ImmoWertV daneben, damit Käufer den Wert auch über die Rendite nachrechnen können. Beide Ergebnisse laufen regelmäßig auseinander, und genau die Differenz gehört zunächst erklärt und danach begründet. In der Praxis überzeugt eine Einwertung, die beide Zahlen nennt, Käufer schneller als eine einzelne Zahl ohne Herleitung.

Steht der Verkauf schon fest, führt der Weg weiter zur Seite Immobilie verkaufen in Bonn. Geht es um ein Haus in Bad Godesberg, stehen die Zahlen für den Stadtbezirk auf der Seite Haus verkaufen in Bad Godesberg.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Beratung auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Zur Autorenseite.

Stand 19.09.2026