Was Ihre Bonner Immobilie wert ist

Den Verkehrswert einer Bonner Immobilie ermittelt eine Bewertung nach festen Regeln, und die Wahl des Rechenwegs muss begründet sein. Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, in der Fassung von 2021. Gemäß § 6 Absatz 1 ImmoWertV sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere davon heranzuziehen, je nachdem, welche Daten für ein Objekt taugen. Der entscheidende Halbsatz steht am Ende der Vorschrift: Die Wahl ist zu begründen. Eine Zahl ohne Herleitung überzeugt weder einen Käufer noch eine finanzierende Bank.

Drei Verfahren, und jedes hat seinen Anwendungsfall

Für Eigentumswohnungen und für Häuser in Lagen mit vielen Verkäufen ist das Vergleichswertverfahren der Regelfall. Grundlage sind gemäß § 24 ImmoWertV die Kaufpreise hinreichend ähnlicher Objekte. Das Ertragswertverfahren gemäß § 27 ImmoWertV rechnet über den nachhaltig erzielbaren Ertrag und trägt bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen. Das Sachwertverfahren gemäß § 35 ImmoWertV setzt bei Herstellungskosten und Bodenwert an und wird dort gebraucht, wo Vergleichsfälle fehlen, etwa bei einer Bonner Stadtvilla mit eigenwilligem Zuschnitt. Wo die Daten es erlauben, rechnen wir zwei Verfahren nebeneinander und erklären offen, warum die Ergebnisse auseinanderlaufen.

Der Bodenrichtwert ist ein Zonenwert, kein Grundstückswert

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, festgelegt gemäß § 13 ImmoWertV. Für Bonn beschließt ihn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, veröffentlicht wird er kostenfrei über BORIS.NRW. Laut Gutachterausschuss liegt der Wert für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zum Stichtag 1. Januar 2026 in der Bonner Südstadt bei 1.230 Euro je Quadratmeter, in Beuel-Süd bei 860 Euro und im Duisdorfer Oberdorf bei 800 Euro. Ein konkretes Grundstück weicht davon ab, nach Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit. Eine Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert, endet aber nicht dort.

Quelle: {Q_GAA}. Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026.

Was der Bonner Markt im Jahr 2025 hergegeben hat

Der Bonner Markt hatte 2025 mehr Bewegung, aber keine Preisautomatik. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wurden 2025 insgesamt 2.860 Kauffälle notariell beurkundet, nach 2.511 im Jahr 2024, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro. Beide Werte liegen etwa 14 Prozent über dem Vorjahr. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um rund 3 Prozent, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil. Beim Boden ging es in die andere Richtung: Die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gaben um rund 5 Prozent nach.

Quelle: {Q_GAA}.

Einwertung und Verkehrswertgutachten sind zweierlei

Eine Einwertung ist die Preisfindung für den Verkauf, keine Urkunde. Ein förmliches Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch, wie Gerichte, Finanzämter und manche Erbengemeinschaften es verlangen, erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder der Gutachterausschuss selbst. Wir liefern die Einwertung mit schriftlicher Begründung: die Wahl des Verfahrens samt Begründung gemäß § 6 ImmoWertV, die herangezogenen Vergleichsfälle oder Erträge und eine Spanne statt einer Scheingenauigkeit. Brauchen Sie ein förmliches Gutachten, nennen wir Ihnen den richtigen Weg, statt die eigene Leistung dafür auszugeben.

Was in die Bewertung einfließt

Eine belastbare Bewertung führt sechs Gruppen von Angaben zusammen, statt einen alten Kaufpreis fortzuschreiben:

1. Lage. Bodenrichtwertzone, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit nach Bebauungsplan.
2. Gebäude. Baujahr, Wohnfläche, Grundriss, Zustand der Bauteile mit langer Lebensdauer.
3. Energie. Kennwert und Effizienzklasse aus dem Energieausweis, Heizungsalter, Dämmzustand.
4. Rechtliches. Grundbuch in Abteilung II, Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wohnrecht, Nießbrauch.
5. Pflichten. Nachrüstpflichten gemäß § 35 GModG samt Frist.
6. Markt. Vergleichswerte aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.

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Fragen und Antworten

Was kostet eine Immobilienbewertung in Bonn?

Im Rahmen eines Verkaufsauftrags kostet die Einwertung nichts zusätzlich. Wer zunächst nur eine Zahl für die eigene Planung braucht, bekommt bei uns die Einwertung samt schriftlicher Begründung und geht damit keine Bindung ein. Ein förmliches Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch ist davon getrennt und wird von öffentlich bestellten Sachverständigen nach Aufwand abgerechnet. Die frühe Einwertung kostet Sie einen Termin und schützt vor einem zu hoch angesetzten Startpreis, der später vor aller Augen gesenkt werden muss.

Wie lange dauert eine Bewertung?

Drei bis fünf Werktage nach der Besichtigung, wenn die Unterlagen vollständig sind. Gebraucht werden Grundbuchauszug und Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung und der Energieausweis. Fehlt etwas, verlängert die Beschaffung den Zeitraum, nicht die Bewertung selbst. Einen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Amtsgericht Bonn, die Flurkarte beim Katasteramt der Bundesstadt Bonn. Vom ersten Anruf bis zur fertigen Einwertung vergeht deshalb eher eine Woche als ein Tag. Alle Unterlagen stehen in der Unterlagenliste zum Abhaken.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert gilt für eine Zone, nicht für ein einzelnes Grundstück. Zwei Nachbargrundstücke in derselben Bonner Zone können deutlich auseinanderliegen, wenn eines ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Zufahrt ist; auch Altlasten verschieben den Wert. BORIS.NRW liefert den Bodenrichtwert in zwei Minuten, die Einordnung für ein konkretes Grundstück dauert länger.

Welches Verfahren gilt für eine Eigentumswohnung?

In der Regel das Vergleichswertverfahren gemäß § 24 ImmoWertV, weil die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in Bonn genügend ähnliche Fälle enthält. Bei vermieteten Wohnungen tritt das Ertragswertverfahren gemäß § 27 ImmoWertV daneben, damit Käufer den Wert auch über die Rendite nachrechnen können. Beide Ergebnisse laufen meist auseinander, und genau diese Differenz gehört erklärt.

Steht der Verkauf schon fest, führt der Weg weiter zur Seite Immobilie verkaufen in Bonn. Geht es um ein Haus in Bad Godesberg, stehen die Zahlen für den Stadtbezirk auf der Seite Haus verkaufen in Bad Godesberg.

Fragen zu dieser Seite oder zur eigenen Immobilie? Nada Shammout ist unter 0151 5346 1527 und über info@shammout-immobilien.de erreichbar, auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Eine Anfrage beantwortet sie am selben Werktag.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Zur Autorenseite.

Stand 19.10.2026