Ihre Immobilie in Bonn verkaufen

Der Bonner Immobilienmarkt ist ein Markt mit mehr Bewegung, aber ohne Preisautomatik. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wurden im Jahr 2025 insgesamt 2.860 Kauffälle notariell beurkundet, nach 2.511 Kauffällen im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um etwa 3 Prozent, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil. Die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete sanken dagegen um rund 5 Prozent. Mehr Kauffälle bedeuten also mehr Interessenten, nicht automatisch höhere Preise. Wer in Bonn verkauft, braucht zunächst eine hergeleitete Zahl und erst danach eine Vermarktungsstrategie. Alle genannten Werte stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des amtlichen Gutachterausschusses, veröffentlicht am 9. April 2026.

Was Ihre Immobilie in Bonn wert ist

Eine Einwertung ist eine Rechnung mit Begründung und keine Zahl aus einem Onlineformular. Grundlage sind die amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026, die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und der bauliche Zustand des Objekts. Die Spannweite in Bonn ist erheblich: Laut Gutachterausschuss lag der höchste Bodenrichtwert für Wohnbauland bei 1.360 Euro je Quadratmeter in der Nachtigallenstraße in Bad Godesberg, der höchste erzielte Kaufpreis für eine Eigentumswohnung bei rund 11.000 Euro je Quadratmeter. Zwei Häuser gleicher Größe können in Bonn um den Faktor drei auseinanderliegen. Die Einwertung erhalten Sie schriftlich, zunächst mit den herangezogenen Vergleichswerten und anschließend mit der vollständigen Herleitung. Ein Preis lässt sich im Käufergespräch damit nicht nur nennen, sondern auch begründen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücksmarktbericht 2026, Pressemitteilung vom 9. April 2026.

Energieausweis: fünf Pflichtangaben in jeder Anzeige

Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument für jede Immobilienanzeige, sobald ein solcher Ausweis für ein Gebäude vorliegt. Gemäß § 87 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes gehören fünf Angaben in die Anzeige:

• Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs
• wesentliche Energieträger der Heizung
• bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr
• bei Wohngebäuden zusätzlich die Energieeffizienzklasse

Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann gemäß § 108 GModG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Vorzulegen ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung, zu übergeben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist zwingend ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Der günstigere Verbrauchsausweis genügt dort nicht. Zunächst gehört der Ausweis also beschafft, danach die Anzeige geschrieben.

Die Dämmpflicht trifft den Käufer, mit zwei Jahren Frist

Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke ist eine Pflicht des Käufers und nicht des Verkäufers. Gemäß § 35 Absatz 3 GModG geht die Pflicht bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen auf den Erwerber über, und zwar mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Der Zielwert liegt bei höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Als erfüllt gilt die Nachrüstpflicht auch dann, wenn stattdessen ein darüberliegendes Dach entsprechend gedämmt wurde. Gemäß § 108 GModG droht bei einem Verstoß ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro. Verkäufer sollten die Frist zunächst selbst kennen, bevor ein Käufer die Frist im Notartermin als Preisargument einsetzt. Eine bezifferte Geschossdeckendämmung verhandelt sich in der Praxis besser als ein pauschaler Sanierungsabschlag.

Spekulationsfrist: zehn Jahre ab Kauf, nicht ab Erbfall

Die Spekulationsfrist ist eine Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung, innerhalb derer ein Verkaufsgewinn einkommensteuerpflichtig bleibt. Maßgeblich ist § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes. Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend selbst bewohnt hat oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die Freigrenze für sonstige private Veräußerungsgeschäfte liegt bei 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr. Bei geerbten Immobilien gilt eine Besonderheit: Beim unentgeltlichen Erwerb wird dem Erben gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Die zehn Jahre laufen also ab dessen Kauf und nicht ab dem Erbfall. Die konkrete Berechnung gehört in jedem Fall zur Steuerberatung und nicht auf eine Maklerseite.

Provision: Teilung und Deckel bei Wohnungen und Einfamilienhäusern

Die Provision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher ist eine gesetzlich begrenzte Größe. Gemäß § 656a BGB bedarf der Maklervertrag zunächst der Textform. Lässt sich die Maklerin von beiden Seiten bezahlen, ist gemäß § 656c BGB nur gleiche Höhe zulässig, und ein Erlass zugunsten der einen Seite wirkt auch für die andere Seite. Wird nur eine Seite beauftragt, darf gemäß § 656d BGB höchstens die Hälfte auf die andere Seite abgewälzt werden; deren Zahlungspflicht wird außerdem erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt und die Zahlung nachgewiesen hat. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten die drei Vorschriften nicht. Dort bleibt die Provision frei verhandelbar.

Wie der Verkauf abläuft

Ein Verkauf in Bonn ist ein Ablauf aus sieben Schritten, vom kostenlosen Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe. Laut CBRE Time-on-Market-Index vom 12. November 2025 lag die Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 bundesweit bei durchschnittlich 65 Tagen Inseratslaufzeit und damit 27 Tage unter dem Vorjahreswert. Gemessen wird dabei die Inseratsdauer, nicht der Gesamtprozess bis zum Notartermin, und erfasst sind ausschließlich Wohnungen. Für die Vorbereitung sind zunächst zwei bis vier Wochen anzusetzen, bis alle Unterlagen vollständig vorliegen. Die Vermarktung beginnt danach in Schritt 4, die Einwertung liegt in Schritt 3 bereits schriftlich vor.

1. Erstgespräch, 30 Minuten, kostenlos. In der Franzstraße 37, am Telefon oder per Video.
2. Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Eigentümerprotokolle.
3. Einwertung mit schriftlicher Begründung. Mit Vergleichswerten und vollständiger Herleitung.
4. Exposé in drei Sprachen. Deutsch, Arabisch, Englisch, mit den Pflichtangaben nach § 87 GModG.
5. Besichtigungen und Vorauswahl. Bonitätsnachweis vor der zweiten Besichtigung.
6. Verhandlung und Notartermin. Auf Wunsch mit vereidigtem Dolmetscher.
7. Übergabe. Protokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Wenn der Altbau die eigentliche Frage ist

Die Modernisierungsfrage ist der Punkt, an dem bei Bonner Häusern aus der Zeit vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 über den Kaufpreis entschieden wird. Käufer kalkulieren einen Abschlag für Arbeiten, deren Umfang niemand beziffert hat, und in der Praxis fällt ein solcher Abschlag größer aus als die tatsächlichen Kosten. Ein durchgerechneter Plan dreht die Verhandlung um: zunächst die Reihenfolge der Gewerke, danach die Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz samt Frist, schließlich der Förderantrag vor der Auftragsvergabe. Am Ende steht eine belastbare Zahl statt einer Vermutung, geprüft gemäß § 35 GModG für das konkrete Gebäude. Die Einzelheiten dazu stehen auf der Seite Altbau und Sanierungspflicht in Bonn.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Beratung auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Zur Autorenseite.

Stand 18.09.2026