Ihre Immobilie in Bonn verkaufen

Wer in Bonn verkauft, braucht zuerst eine hergeleitete Zahl und erst danach eine Vermarktung. Der Markt hatte 2025 mehr Bewegung, aber keine Preisautomatik: Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wurden 2.860 Kauffälle notariell beurkundet, nach 2.511 im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro. Eigentumswohnungen wurden etwa 3 Prozent teurer, Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil, und die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete sanken um rund 5 Prozent. Alle Werte stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des amtlichen Gutachterausschusses, veröffentlicht am 9. April 2026.

Was Ihre Immobilie in Bonn wert ist

Den Wert Ihrer Immobilie rechnen wir aus den amtlichen Bodenrichtwerten zum Stichtag 1. Januar 2026, dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses und dem baulichen Zustand des Hauses. Die Spannweite in Bonn ist groß: Laut Gutachterausschuss lag der höchste Bodenrichtwert für Wohnbauland bei 1.360 Euro je Quadratmeter in der Nachtigallenstraße in Bad Godesberg, der höchste erzielte Kaufpreis für eine Eigentumswohnung bei rund 11.000 Euro je Quadratmeter. Die Einwertung bekommen Sie schriftlich, mit den herangezogenen Vergleichswerten und der vollständigen Herleitung. So können Sie einen Preis im Gespräch mit Käufern begründen.

Wie diese Rechnung für Ihre Adresse aussieht, sagen wir Ihnen in einer ersten Einschätzung, kostenlos und unverbindlich, mit Antwort am selben Werktag. Einschätzung anfragen

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücksmarktbericht 2026, Pressemitteilung vom 9. April 2026.

Energieausweis: fünf Pflichtangaben in jeder Anzeige

Liegt für ein Gebäude ein Energieausweis vor, gehören fünf seiner Angaben in jede Immobilienanzeige. So regelt es § 87 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes:

• Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs
• wesentliche Energieträger der Heizung
• bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr
• bei Wohngebäuden zusätzlich die Energieeffizienzklasse

Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und kann gemäß § 108 GModG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Vorzulegen ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung, zu übergeben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen; der günstigere Verbrauchsausweis genügt dort nicht. Deshalb kommt zuerst der Ausweis und dann die Anzeige. Zum 1. Januar 2027 soll sich die Regel für den Bedarfsausweis ändern; mehr dazu auf der Seite Energieausweis beim Verkauf in Bonn.

Wann die Dämmpflicht auf den Käufer übergeht

Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke geht auf den Käufer über, wenn Sie das Haus schon am 1. Februar 2002 besaßen und selbst bewohnten. Gemäß § 35 Absatz 3 GModG gilt das für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, mit einer Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Trifft das nicht zu, gilt die Pflicht aus § 35 Absatz 1 GModG bereits für Sie. Der Zielwert liegt bei höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Als erfüllt gilt die Pflicht auch, wenn stattdessen das Dach darüber entsprechend gedämmt wurde. Gemäß § 108 GModG droht bei einem Verstoß ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro. Als Verkäufer sollten Sie die Frist kennen, bevor ein Käufer sie im Notartermin als Preisargument einsetzt. Ein bezifferter Posten für die Dämmung lässt sich besser verhandeln als ein pauschaler Abschlag.

Spekulationsfrist: zehn Jahre ab Kauf, nicht ab Erbfall

Ein Verkaufsgewinn bleibt einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes. Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend selbst bewohnt hat oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte liegt bei 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr. Bei geerbten Immobilien gilt eine Besonderheit: Gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG wird dem Erben die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Die zehn Jahre laufen also ab dessen Kauf und nicht ab dem Erbfall. Die Berechnung im Einzelfall gehört zu Ihrer Steuerberatung.

Provision: wie sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt wird

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher regelt das Gesetz, wer welchen Teil der Provision trägt; die Höhe legt es nicht fest. Gemäß § 656a BGB bedarf der Maklervertrag der Textform. Lässt sich die Maklerin von beiden Seiten bezahlen, ist gemäß § 656c BGB nur gleiche Höhe zulässig, und ein Nachlass für die eine Seite wirkt auch für die andere. Wird nur eine Seite beauftragt, darf gemäß § 656d BGB höchstens die Hälfte auf die andere Seite übergehen; deren Zahlungspflicht wird außerdem erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt und die Zahlung nachgewiesen hat. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten die drei Vorschriften nicht. Dort bleibt die Provision frei verhandelbar. Mehr dazu auf der Seite Maklerprovision in Bonn.

Wie der Verkauf abläuft

Ein Verkauf hat sieben Schritte, vom kostenlosen Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe. Laut CBRE Time-on-Market-Index vom 12. November 2025 waren Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 bundesweit durchschnittlich 65 Tage inseriert, 27 Tage weniger als ein Jahr zuvor. Der Index misst nur die Inseratsdauer, nicht den ganzen Weg bis zum Notartermin, und erfasst ausschließlich Wohnungen. Für die Vorbereitung rechnen wir zwei bis vier Wochen, bis alle Unterlagen vollständig vorliegen. Welche das sind, steht in der Unterlagenliste zum Abhaken.

1. Erstgespräch, 30 Minuten, kostenlos. In der Franzstraße 37, am Telefon oder per Video. Auf eine Anfrage antworten wir am selben Werktag.
2. Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Eigentümerprotokolle.
3. Einwertung mit schriftlicher Begründung. Mit Vergleichswerten und vollständiger Herleitung.
4. Exposé in drei Sprachen. Deutsch, Arabisch, Englisch, mit den Pflichtangaben nach § 87 GModG. Sie geben es frei, bevor es jemand sieht.
5. Besichtigungen und Vorauswahl. Bonitätsnachweis vor der zweiten Besichtigung.
6. Verhandlung und Notartermin. Auf Wunsch mit vereidigtem Dolmetscher.
7. Übergabe. Protokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Was wir zusagen, und was nicht

Ob und zu welchem Preis Ihre Immobilie verkauft wird, entscheiden der Markt und Sie. Das kann niemand zusagen, auch wir nicht. Zusagen können wir, was in unserer Hand liegt: einen Preis mit schriftlicher Begründung, ein Exposé, das Sie freigeben, bevor es jemand sieht, die fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis in jeder Anzeige, eine Antwort auf jede Anfrage am selben Werktag und Begleitung bis zur Schlüsselübergabe. Was wir verlangen, bekommen Sie in Textform, bevor wir zum ersten Termin kommen.

Wenn der Altbau die eigentliche Frage ist

Bei Bonner Häusern aus der Zeit vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 entscheidet oft die Modernisierungsfrage über den Kaufpreis. Käufer setzen einen Abschlag für Arbeiten an, deren Umfang niemand beziffert hat. Ein durchgerechneter Plan ersetzt die Vermutung durch eine Zahl: die Reihenfolge der Gewerke, die Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz samt Frist und der Förderantrag vor jedem unbedingten Auftrag. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Altbau und Sanierungspflicht in Bonn.

Fragen zu dieser Seite oder zur eigenen Immobilie? Nada Shammout ist unter 0151 5346 1527 und über info@shammout-immobilien.de erreichbar, auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Eine Anfrage beantwortet sie am selben Werktag.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Zur Autorenseite.

Stand 19.10.2026