Geerbte Immobilie in Bonn verkaufen

Die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer ist bei geerbten Immobilien eine Frist ab dem Kauf des Erblassers und nicht ab dem Erbfall. Beim unentgeltlichen Erwerb wird dem Erben gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Hat die verstorbene Person das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für die Erben einkommensteuerfrei, auch wenn der Erbfall gestern war. Lag der Kauf drei Jahre zurück, läuft die Frist noch sieben Jahre weiter. Dieser Punkt wird in der Praxis am häufigsten falsch eingeschätzt und kostet im Zweifel einen fünfstelligen Betrag. Geklärt gehört die Frist deshalb zuerst, noch vor jeder Preisüberlegung.

Was vor dem Verkauf geklärt sein muss

Die Grundbuchberichtigung ist der Punkt mit Frist. Gebührenfrei bleibt die Berichtigung nach einem Erbfall, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird; danach fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Ohne berichtigtes Grundbuch kann nicht wirksam verkauft werden, denn eingetragen ist dort noch die verstorbene Person. Der Erbnachweis erfolgt durch Erbschein oder durch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; letzteres ist deutlich günstiger und reicht in vielen Fällen aus. Vier Punkte gehören insgesamt vor jeden Verkauf einer Nachlassimmobilie:

1. Erbnachweis. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
2. Grundbuchberichtigung. Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
3. Einigkeit aller Miterben. Der Verkauf eines Nachlassgrundstücks ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und erfordert gemäß § 2040 BGB alle Miterben gemeinsam.
4. Belastungen im Grundbuch. Grundschulden, Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht.

Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt

Die Teilungsversteigerung ist der teuerste Weg aus einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, und beantragen kann sie jeder einzelne Miterbe. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert. Im ersten Termin schützen zwar die Grenzen von fünf Zehnteln und sieben Zehnteln. Im zweiten Termin fallen beide Grenzen jedoch weg. Hinzu kommen außerdem die Verfahrenskosten, die der Nachlass trägt, und ein Zeitraum von häufig mehr als einem Jahr. Vor dem Schritt lohnt in der Praxis fast immer ein Versuch mit einer neutralen, schriftlich begründeten Einwertung: Liegt allen Beteiligten dieselbe hergeleitete Zahl vor, entfällt der häufigste Streitgrund, nämlich drei verschiedene Vorstellungen vom Wert.

Was ich in dieser Lage übernehme

Die Arbeit an einer Nachlassimmobilie ist eine Koordinationsaufgabe und nur zum kleineren Teil Vermarktung. Zunächst erstelle ich eine schriftlich begründete Einwertung, die alle Miterben zur selben Zeit erhalten. Danach korrespondiere ich auf Wunsch mit allen gleichzeitig, damit niemand später einwenden kann, er sei nicht informiert gewesen. Beratung auf Deutsch, Arabisch und Englisch ist dabei häufig der Punkt, an dem ein Verfahren sonst stockt, weil Miterben im Ausland leben. Für die erbrechtliche und steuerliche Seite arbeite ich mit Ihrer Kanzlei zusammen; ich bin gemäß § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO als Immobilienmaklerin zugelassen und weder Anwältin noch Steuerberaterin.

Nachlassimmobilien sind meist Altbauten

Eine geerbte Immobilie in Bonn ist überwiegend ein Haus aus den fünfziger bis siebziger Jahren und oft seit Jahrzehnten nicht modernisiert. Für Käufer entsteht daraus eine Pflicht mit Frist: Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen ist die oberste Geschossdecke gemäß § 35 Absatz 3 GModG innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang auf höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin zu dämmen, sofern der Voreigentümer das Haus am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Wer die Kosten dafür kennt und beziffert, verhandelt in der Praxis besser als wer einen pauschalen Sanierungsabschlag hinnimmt. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Altbau und Sanierungspflicht in Bonn.

Der Bonner Markt, in dem Sie verkaufen

Der Bonner Markt ist ein Markt mit mehr Käufern, aber nicht automatisch mit höheren Preisen. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wurden im Jahr 2025 insgesamt 2.860 Kauffälle notariell beurkundet, nach 2.511 Kauffällen im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro. Die Preise für Eigentumswohnungen zogen um etwa 3 Prozent an, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil, während die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete um rund 5 Prozent sanken. Für Erbengemeinschaften heißt der Befund: Ein gut vorbereiteter Verkauf schlägt in einem solchen Umfeld einen schnellen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücksmarktbericht 2026, Pressemitteilung vom 9. April 2026.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Beratung auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Zur Autorenseite.

Stand 18.09.2026