Geerbte Immobilie in Bonn verkaufen

Bei einer geerbten Immobilie läuft die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer ab dem Kauf durch die verstorbene Person, nicht ab dem Erbfall. Beim unentgeltlichen Erwerb wird dem Erben gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Hat die verstorbene Person das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für die Erben einkommensteuerfrei, auch wenn der Erbfall gestern war. Lag der Kauf drei Jahre zurück, läuft die Frist noch sieben Jahre weiter. Dieser Punkt wird leicht falsch eingeschätzt und kann einen fünfstelligen Steuerbetrag ausmachen. Wir klären ihn deshalb zuerst, noch vor jeder Preisüberlegung, gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung.

Was vor dem Verkauf geklärt sein muss

Im Grundbuch steht nach dem Erbfall noch die verstorbene Person. Verkaufen können die Erben trotzdem, denn für die Umschreibung auf den Käufer müssen sie gemäß § 40 Absatz 1 Grundbuchordnung nicht vorher selbst eingetragen sein; ihr Erbrecht müssen sie aber nachweisen. Lassen sie das Grundbuch berichtigen, bleibt das gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird; danach fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Den Erbnachweis führen Sie mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll; das zweite ist deutlich günstiger und reicht in vielen Fällen aus. Vier Punkte gehören vor jeden Verkauf einer Nachlassimmobilie:

1. Erbnachweis. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
2. Grundbuchberichtigung. Für den Verkauf nicht zwingend, binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
3. Einigkeit aller Miterben. Die Übereignung eines Nachlassgrundstücks an den Käufer ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und erfordert gemäß § 2040 Absatz 1 BGB alle Miterben gemeinsam.
4. Belastungen im Grundbuch. Grundschulden, Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht.

Die übrigen Unterlagen für den Verkauf stehen in der Unterlagenliste zum Abhaken.

Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt

Die Teilungsversteigerung ist ein teurer Weg aus einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, und beantragen kann sie jeder einzelne Miterbe. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert. Im ersten Termin schützen zwar die Grenzen von fünf Zehnteln und sieben Zehnteln, im zweiten Termin fallen beide Grenzen jedoch weg. Hinzu kommen die Verfahrenskosten, die der Nachlass trägt, und ein Zeitraum von häufig mehr als einem Jahr. Vor diesem Schritt lohnt ein Versuch mit einer neutralen, schriftlich begründeten Einwertung: Liegt allen Beteiligten dieselbe hergeleitete Zahl vor, entfällt ein häufiger Streitgrund, nämlich drei verschiedene Vorstellungen vom Wert.

Eine solche Einwertung fragen Sie hier an; wir schicken sie allen Miterben zur selben Zeit. Antwort auf die Anfrage am selben Werktag. Einschätzung anfragen

Was wir in dieser Lage übernehmen

Die Arbeit an einer Nachlassimmobilie ist zum größeren Teil Abstimmung und nur zum kleineren Teil Vermarktung. Auf Wunsch geht jede Nachricht an alle Miterben gleichzeitig, damit niemand später einwenden kann, er sei nicht informiert gewesen. Leben Miterben im Ausland, sprechen wir mit ihnen auf Deutsch, Arabisch oder Englisch. Für die erbrechtliche und steuerliche Seite arbeiten wir mit Ihrer Kanzlei zusammen; Nada Shammout ist Immobilienmaklerin und weder Anwältin noch Steuerberaterin.

Nachlassimmobilien sind oft Altbauten

Geerbte Häuser in Bonn stammen oft aus den fünfziger bis siebziger Jahren und sind seit Jahrzehnten nicht modernisiert. Daraus kann eine Pflicht mit Frist entstehen, und sie trifft zuerst die Erben: Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen ist die oberste Geschossdecke gemäß § 35 Absatz 3 GModG innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 auf höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin zu dämmen, sofern die verstorbene Person das Haus an diesem Stichtag besaß und selbst bewohnte. Dieser erste Eigentumsübergang ist der Erbfall, denn mit ihm geht das Eigentum gemäß § 1922 BGB auf die Erben über. Die Frist läuft also ab dem Erbfall, nicht ab dem Verkauf. Wer die Kosten dafür beziffert, muss keinen pauschalen Abschlag hinnehmen. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Altbau und Sanierungspflicht in Bonn.

Der Bonner Markt, in dem Sie verkaufen

Der Bonner Markt hat mehr Käufer, aber nicht automatisch höhere Preise. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wurden 2025 insgesamt 2.860 Kauffälle notariell beurkundet, nach 2.511 im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro. Eigentumswohnungen wurden etwa 3 Prozent teurer, Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil, und die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete sanken um rund 5 Prozent.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn, Grundstücksmarktbericht 2026, Pressemitteilung vom 9. April 2026.

Fragen zu dieser Seite oder zur eigenen Immobilie? Nada Shammout ist unter 0151 5346 1527 und über info@shammout-immobilien.de erreichbar, auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Eine Anfrage beantwortet sie am selben Werktag.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Zur Autorenseite.

Stand 19.10.2026