Altbau in Bonn: was wirklich saniert werden muss

Ein generelles Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre steht im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ist der neue Name des früheren Gebäudeenergiegesetzes. Umbenannt und in Teilen neu gefasst wurde es am 29. Juli 2026, geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026. Die früheren §§ 71 und 72 GEG sind ersatzlos weggefallen, und damit auch die vielzitierte 65-Prozent-Regel für neue Heizungen. Wer 2026 in einem Ratgeber liest, eine alte Heizung müsse zwangsweise ausgetauscht werden, liest aufgehobenes Recht. Geblieben sind zwei Pflichten: die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke und, ab 2029, eine gestufte Quote erneuerbarer Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen.

Welche Pflichten heute gelten

Für bestehende Wohngebäude in Bonn gelten 2026 zwei Pflichten. Gemäß § 35 Absatz 1 GModG ist die oberste Geschossdecke auf höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin zu dämmen. Gemäß § 43 Absatz 1 GModG gilt beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung nach dem 29. Juli 2026 zusätzlich eine steigende Quote erneuerbarer Brennstoffe. Sie beginnt am 1. Januar 2029 mit 10 Prozent und steigt auf 15 Prozent im Jahr 2030, 30 Prozent im Jahr 2035 und 60 Prozent im Jahr 2040. Für den Heizungstausch selbst stehen gemäß § 42 GModG zehn Optionen offen, darunter weiterhin Gas, Öl und Flüssiggas. Einen Zwang zur Wärmepumpe kennt das Gesetz nicht.

Was das für einen Bonner Altbau bedeutet

Bei Bonner Altbauten entscheidet zunehmend der bauliche Zustand über den Preis. Bonn hat einen großen Bestand aus den fünfziger bis siebziger Jahren, dazu gründerzeitliche Viertel in der Südstadt, in Poppelsdorf und in Bad Godesberg. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn sanken die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete zum Stichtag 1. Januar 2026 um rund 5 Prozent, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 nahezu stabil blieben. Der Unterschied zwischen zwei vergleichbaren Häusern entsteht damit stärker aus der Bausubstanz als aus dem Grundstück. Wer vor der Modernisierungsfrage steht, braucht deshalb erst eine Zahl und dann eine Entscheidung.

Warum die Reihenfolge der Gewerke über den Preis entscheidet

Wer die Heizung vor der Gebäudehülle erneuert, legt die Anlage auf einen Wärmebedarf aus, den es nach der Dämmung nicht mehr gibt, und zahlt zweimal: für die zu große Anlage und für ihren vorzeitigen Austausch. Wer den Auftrag ohne Vorbehalt vergibt und erst danach die Förderung beantragt, bekommt keine: Vor dem Antrag darf der Vertrag mit dem ausführenden Betrieb nur unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen werden. Beide Fehler lassen sich vermeiden, wenn die Planung vor dem ersten Angebot steht.

Was ein Modernisierungsplan enthält

Ein Modernisierungsplan ist eine durchgerechnete Entscheidungsgrundlage, kein Sanierungsfahrplan im Sinne der Bundesförderung. Er hat vier Teile:

1. die begründete Reihenfolge der Gewerke mit ihren Abhängigkeiten,
2. die Pflichten aus dem GModG, die das konkrete Gebäude treffen, samt Frist,
3. die in Frage kommenden Förderungen mit dem spätestmöglichen Antragszeitpunkt,
4. eine Gegenüberstellung: Was bringt der Verkauf ohne Modernisierung, was mit.

Grundlage sind eine Begehung und die vorhandenen Unterlagen. Für den förmlichen individuellen Sanierungsfahrplan nach Bundesförderung ist eine zugelassene Energieberatung zuständig; dorthin verweisen wir, sobald ein solcher Fahrplan gebraucht wird. Für die Verkaufsentscheidung genügt meist der kürzere Plan. Er kostet ab 1.785 Euro inklusive Umsatzsteuer.

Den Plan für Ihr Haus beginnen wir mit einer kurzen Anfrage, Antwort am selben Werktag. Modernisierungsplan anfragen

Beim Kauf: die Zweijahresfrist läuft für Sie

Die Zweijahresfrist ist eine Frist des Käufers und beginnt mit dem Eigentumsübergang. Wer ein Bonner Haus mit höchstens zwei Wohnungen kauft, übernimmt gemäß § 35 Absatz 3 GModG die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke, sofern der Voreigentümer das Gebäude am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Gemäß § 108 GModG beträgt das Bußgeld für einen Verstoß bis zu 50.000 Euro. Die Nachrüstpflicht gehört deshalb vor den Notartermin auf den Tisch und nicht danach. Eine Pflicht mit Frist ist ein Preisargument: Dämmkosten sind bezifferbar, und ein bezifferter Posten lässt sich besser verhandeln als ein pauschaler Sanierungsabschlag. Prüfen sollten Käufer außerdem, ob die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Absatz 4 GModG greift.

Rechtsstand und Vorbehalt

Der Rechtsstand dieser Seite ist der 18. September 2026. Geändert wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026; weitere Änderungen treten zum 1. Januar 2028 und zum 1. Januar 2030 in Kraft. Die Seite ersetzt weder eine Energieberatung noch eine Rechtsberatung. Verbindlich ist allein der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung. Nada Shammout ist Immobilienmaklerin und weder Energieberaterin noch Rechtsanwältin; für beide Felder arbeiten wir mit Fachleuten zusammen und verweisen dorthin, sobald eine verbindliche Auskunft gebraucht wird.

Fragen zu dieser Seite oder zur eigenen Immobilie? Nada Shammout ist unter 0151 5346 1527 und über info@shammout-immobilien.de erreichbar, auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Eine Anfrage beantwortet sie am selben Werktag.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Zur Autorenseite.

Stand 19.10.2026