Altbau in Bonn: was wirklich saniert werden muss

Ein generelles Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre steht im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Gebäudemodernisierungsgesetz ist der neue Name des früheren Gebäudeenergiegesetzes. Umbenannt und in Teilen neu gefasst wurde es am 29. Juli 2026, geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026. Die früheren §§ 47, 71 und 72 GEG sind ersatzlos weggefallen. Damit entfiel auch die vielzitierte 65-Prozent-Regel für neue Heizungen. Wer 2026 in einem Ratgeber liest, eine alte Heizung müsse zwangsweise ausgetauscht werden, liest aufgehobenes Recht. Geblieben sind zwei Pflichten: zunächst die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke, außerdem ab 2029 eine gestufte Quote erneuerbarer Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen.

Welche Pflichten heute gelten

Für bestehende Wohngebäude in Bonn ist die Pflichtenlage 2026 eine zweiteilige. Gemäß § 35 Absatz 1 GModG ist die oberste Geschossdecke auf höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin zu dämmen. Gemäß § 43 Absatz 1 GModG gilt beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung nach dem 29. Juli 2026 zusätzlich eine steigende Quote erneuerbarer Brennstoffe. Die Quote beginnt am 1. Januar 2029 mit 10 Prozent und steigt danach auf 15 Prozent im Jahr 2030, 30 Prozent im Jahr 2035 und 60 Prozent im Jahr 2040. Für den Heizungstausch selbst stehen gemäß § 42 GModG zehn Optionen offen, darunter weiterhin Gas, Öl und Flüssiggas. Einen Zwang zur Wärmepumpe kennt das Gesetz nicht.

Was das für einen Bonner Altbau bedeutet

Der bauliche Zustand ist der stärkere Preisfaktor bei Bonner Altbauten, stärker als die Lage. Bonn hat einen großen Bestand aus den fünfziger bis siebziger Jahren, dazu gründerzeitliche Viertel in der Südstadt, in Poppelsdorf und in Bad Godesberg. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn sanken die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgebiete 2026 um rund 5 Prozent, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser nahezu stabil blieben. Der Unterschied zwischen zwei vergleichbaren Häusern entsteht damit zunehmend aus der Bausubstanz und nicht aus dem Grundstück. Wer vor der Modernisierungsfrage steht, braucht deshalb zunächst eine Zahl und erst danach eine Entscheidung.

Warum die Reihenfolge der Gewerke über den Preis entscheidet

Die Reihenfolge einer Modernisierung ist eine Kostenfrage und keine Geschmacksfrage. Wer die Heizung vor der Gebäudehülle erneuert, dimensioniert die Anlage auf einen Wärmebedarf, den es nach der Dämmung nicht mehr gibt, und zahlt zweimal: zunächst für die zu große Anlage, danach für den vorzeitigen Austausch. Wer den Förderantrag erst nach der Auftragsvergabe stellt, erhält in der Praxis keine Förderung, denn der Antrag muss vor dem Vertragsschluss mit dem ausführenden Betrieb vorliegen. Beide Fehler kosten mehr, als jede Verhandlung über den Kaufpreis einbringt. Beide lassen sich vermeiden, wenn die Planung vor dem ersten Angebot steht und nicht danach.

Was ein Modernisierungsplan enthält

Ein Modernisierungsplan ist eine durchgerechnete Entscheidungsgrundlage und kein Sanierungsfahrplan im Sinne der Bundesförderung. Enthalten sind vier Teile:

1. die begründete Reihenfolge der Gewerke mit ihren Abhängigkeiten,
2. die Pflichten aus dem GModG, die das konkrete Gebäude treffen, samt Frist,
3. die in Frage kommenden Förderungen mit dem spätestmöglichen Antragszeitpunkt,
4. eine Gegenüberstellung: Was bringt der Verkauf ohne Modernisierung, was mit.

Grundlage sind zunächst eine Begehung, danach die vorhandenen Unterlagen und schließlich die Pflichtenprüfung gemäß § 35 GModG für das konkrete Gebäude. Für den förmlichen individuellen Sanierungsfahrplan nach Bundesförderung ist eine zugelassene Energieberatung zuständig; dorthin verweise ich, sobald ein solcher Fahrplan gebraucht wird. In der Praxis genügt für die Verkaufsentscheidung die kürzere Rechnung, weil dabei nur zwei Fragen zu beantworten sind: Welche Pflicht trifft das Gebäude mit welcher Frist, und was kostet die Erfüllung.

Beim Kauf: die Zweijahresfrist läuft für Sie

Die Zweijahresfrist ist eine Frist des Käufers und beginnt mit dem Eigentumsübergang. Käufer eines Bonner Hauses mit höchstens zwei Wohnungen übernehmen gemäß § 35 Absatz 3 GModG die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke, sofern der Voreigentümer das Gebäude am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Gemäß § 108 GModG beträgt das Bußgeld für einen Verstoß bis zu 50.000 Euro. Die Nachrüstpflicht gehört deshalb vor den Notartermin auf den Tisch und nicht danach, denn eine Pflicht mit Frist ist ein Preisargument: Dämmkosten sind bezifferbar, und ein bezifferter Posten verhandelt sich besser als ein pauschaler Sanierungsabschlag. Prüfen sollten Käufer außerdem, ob die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Absatz 4 GModG greift.

Rechtsstand und Vorbehalt

Der Rechtsstand dieser Seite ist der 18. September 2026. Geändert wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026; weitere Änderungen treten zunächst zum 1. Januar 2028 und danach zum 1. Januar 2030 in Kraft. Die Seite ersetzt weder eine Energieberatung noch eine Rechtsberatung. Verbindlich bleibt allein der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung. Nada Shammout ist Immobilienmaklerin mit Erlaubnis nach § 34c GewO und weder Energieberaterin noch Rechtsanwältin; für beide Felder arbeite ich mit Fachleuten zusammen und verweise dorthin, sobald eine verbindliche Auskunft gebraucht wird.

Nada Shammout, Immobilienmaklerin in Bonn, Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, erteilt durch die Bundesstadt Bonn. Beratung auf Deutsch, Arabisch und Englisch. Zur Autorenseite.

Stand 18.09.2026